Faldende huspriser i Gentofte Sogns Grundejerforenings område

Gentofte Sogns Grundejerforenings (GSG) friske analyse af ejendomshandlerne i GSGs område viser faldende huspriser i andet halvår af 2011. Kvadratmeterpriserne er således faldet 12 % i forhold til første halvår 2011.

GSG følger huspriserne i GSGs område, som dækker ca. 6800 husstande i området i primært Gentofte og Vangede omkring Gentofte Sø. GSG har nøje fulgt huspriserne i 439 ejendomshandler i de sidste 3 år. I de 6 halvår har priserne været stigende i de første 5 halvår med en sammenlagt stigning i priserne på 25 %.

Kvadratmeterpriserne er steget fra en gennemsnitspris på 25.300 kr/m² i første halvår 2009 til 32.000 kr/m² i første halvår 2011, hvorefter det i andet halvår 2011 er faldet til 28.100 kr/m².

Kvadratmeterpriserne varierer selvfølgelig med beliggenhed, alder og husets stand, men da der er en stor mængde af huse, som har været solgt i perioderne, kan gennemsnitspriser benyttes til en vurdering af prisændringerne i perioden.

En nærmere analyse af tallene viser, at husenes gennemsnitsalder har ligget rimeligt konstant, idet de solgte huse i gennemsnit er bygget i sidste halvdel af 1930’erne. Dette passer godt med, at husene i GSGs område primært blev bygget i 1930'erne.

Analysen viser, at hussalget i det sidste halvår er faldet markant til 2,2 hussalg pr. uge, hvor det tidligere i perioden lå på et stabilt leje med ca. 3.3 hussalg pr. uge. Tallene viser, at hussalget er større om foråret end om efteråret, hvor salget er ca. 75 % af salget om foråret.

Gennemsnitsstørrelsen på de solgte hus ligger i perioderne også nogenlunde konstant med en størrelse på ca. 150 m². Huspriserne var gennemsnitlig på 4,3 mio. kr. i sidste halvår.

TDCs overtagelse af NESA/DONGs FIBERNET, monopol eller fri konkurrence?

Et fibernet består af fiberkabler med et antal optiske glasfibre i modsætning til de tidligere net, der består af kabler med et antal kobberledere.

De optiske fibre har den egenskab, at hver fiber kan transmittere meget store datamængder i forhold til det, der er muligt med kobberledere. Dermed skabes der muligheder for mange samtidige brugere, og brugere med store datamængder, som det er tilfældet i forbindelse med udnyttelsen af internettet og f. eks. i forbindelse med transmission og modtagelse af TV signaler, ikke mindst hvad angår HD TV programmer.

For omkring 9 år siden påbegyndte NESA oprettelsen af et fibernet i sit forsyningsområde. I 2004 blev NESA imidlertid solgt til ELSAM. Efterfølgende i 2006 overtog DONG størstedelen af elforsyningen i Danmark, herunder ELSAM og NESA.

Kort tid efter overtagelsen gennemførte DONG en større fibernetkampagne i NESAs gamle forsyningsområde med informationsdage, hvor en lang række firmaer stillede op med informationsstande med demonstrationer af deres forskellige servicetilbud i form af internetopkoblinger, og til en begyndelse med hastigheder op til 100 Mb/s, med telefonforbindelser og levering af diverse TV pakker sammen med DONGs gyldne løfter om fremtidig udvikling af nye tilbud og med henvisning til “det intelligente hus” i Tåstrup.

Det er navnligt på internetområdet et kvantespring i forhold til de hastigheder, der tidligere med ADSL-teknikken blev tilbudt via telefonkabelnettet. Samtidigt betød telefonopkoblinger via fibernettet en væsentlig reduktion af telefonomkostningerne i forhold til fastnetopkobling via telefonkablerne. Herudover betød levering af TV-pakker en mulighed for kunder uden tilslutning til TDC’s kabelnet eller modtagelse via paraboler. Dog var og er de tilbudte løsninger for TV modtagelse via fibernettet endnu meget primitive og nærmest på et stenalderniveau i forhold til de systemer, der tilbydes i USA.

I stedet for at overholde løfterne til kunderne, meddelte DONG sidste efterår, at TDC fra 1. januar 2011 ville overtage fibernettet i hele NESAs gamle forsyningsområde.

Fra TDC modtog kunderne efterfølgende den 11. oktober sidste år en meddelelse om, at leveringsbetingelserne fra 1. januar 2011 ville blive ændret, således at kunderne fremover kun ville kunne få én, og kun én, serviceudbyder, og derfor skulle vælge, hvilken af udbyderne man ville vælge som leverandør af de ønskede ydelser, og endvidere at udbyderen herefter ville opkræve den månedlige betaling til TDC for fibernettilslutningen sammen med betalingen for den valgte servicepakke. Det ville herefter ikke længere, som hidtil, være muligt at modtage ydelser fra flere forskellige udbydere. Samtidigt meddelte TDC at installationen hos de enkelte kunder ville blive ændret og tilslutningsboksene udskiftet, således at det ikke længere ville være fysisk muligt at modtage ydelser fra mere end én udbyder. Oven i købet havde TDC den frimodighed at kræve, at kunderne inden ni dage (siger og skriver ni dage), skulle vælge, hvilken udbyder de i fremtiden ville anvende som leverandør af de ønskede ydelser!

Såfremt kunderne ikke inden de ni dage, som anført i brevet, “ikke vælger en udbyder inden fristen, fortsætter du som hvilende kunde hos TDC Fibernet uden tjenesteudbud, (dvs. uden internetadgang, telefonforbindelse eller TV-pakker) og du betaler efter 1. januar 2011 udelukkende leje af din fiberforbindelse”.

Udover den ultrakorte tidsfrist vedrørende de anmeldte ændringer overfor kunder og serviceudbydere, har de ændrede tekniske- og økonomiske konkurrenceforhold, og de med ændringerne påførte omkostninger, sat serviceudbyderne i en klemme, og medført at TDC kraftigt har begrænset konkurrencen og skaffet sig en monopollignende stilling på området for datatransmission på fiberkabel-, telefonkabel- og bredbåndsnettet, og de dermed betingede muligheder for løbende at give prisskruen et par ekstra omdrejninger til ugunst for alle andre. Yderligere havde TDC den frimodighed overfor en række kunder, der af forskellige årsager ikke nåede at reagere på TDCs henvendelse inden de ni dage, at overføre dem til FastTV uden nogen form for information af de pågældende kunder!

TDC’s ændringer og prispolitik har på NESA/DONG’s gamle fibernet medført, at alle andre serviceudbydere end TDC med “You See” og det TDC ejede FastTV, har trukket sig som udbydere af TV pakker, mens Jay.net A/S, WAOO og Bolignet alene udbyder internet- og telefonopkobling, hvilket betyder, at kunder, der ønsker TV modtagelse via fibernettet, er tvunget til at vælge en TDC løsning.

Efter klager til Forbrugerombudsmanden har denne påtalt TDC’s fremgangsmåde. Desværre mangler der en offentligt tilgængelig information om, ”at TDC efter Forbrugerombudsmandens opfattelse ikke har den fornødne hjemmel til at ændre kundernes aftale ved brug af negativ aftalebinding, og at der i øvrigt i nogle tilfælde var blevet givet for kort varsel”, hvor man med Forbrugerombudsmanden må være helt enig i at ni dages svartid er ultrakort, og som Forbrugerombudsmanden yderligere argumenterer, ”dels fordi de berørte kunder ville få et nyt brev fra TDC”. En efterfølgende forespørgsel om konsekvenserne for TDC vedrørende den konkrete sag, har Forbrugerombudsmanden ikke ønsket at besvare yderligere. Men efter at være blevet gjort opmærksom på TDCs manglende information af kunderne og den manglende genetablering af tilslutningsmuligheder for flere samtidige udbydere, således som pålagt 1. marts 2011, vil TDC blive rykket for kopi af en sådan information.

Herudover har IT- og Telestyrelsen, ligeledes efter klager fra kunder og udbydere, udarbejdet en bestemmelse til sikring af konkurrencen på fibernetområdet, som pålægger TDC at genetablere kundernes tidligere frie valg af serviceudbydere og sikre genindførelsen af kundens mulighed for, på samme kabel, at modtage ydelser fra forskellige udbydere. IT- og Telestyrelsen har endvidere pålagt TDC at etablere tilslutningsstik til nye kunder uden beregning for kunder, der ligger med en afstand på mindre end 30 meter fra de udlagte fiberkabler. (Bestemmelsen kan ses på IT- og Telestyrelsens hjemmeside).

IT- og Telestyrelsens bestemmelser blev imidlertid, med opsættende virkning, af TDC overklaget til Teleklage-nævnet. Klagen blev dog ikke imødekommet, hvorfor IT- og Telestyrelsens bestemmelser nu er gældende. (Afgørelsen kan se på Teleklagenævnets hjemmeside).

For fortsat at sikre konkurrencen på fibernetområdet har IT- og Telestyrelsen herudover udarbejdet en bestemmelse vedrørende konkurrenters betaling for adgangen til fibernettet, således at der forhåbentlig igen kan opnås en åben konkurrence mellem diverse udbydere, og således at flere udbydere igen vil udnytte fibernettet og skabe valgmuligheder for kunderne. (IT- og Telestyrelsens bestemmelse herom kan ligeledes ses på styrelsens hjemmeside).

Vi må derfor forvente at TDC snarest oplyser sine fibernetkunder om Forbrugerombudsmandens afgørelse med en beklagelse af TDCs behandling af sine “nye” kunder og med genetablering af tilslutningsmuligheder for flere samtidige udbydere, sammen med oplysning om og konsekvenserne af IT- og Telestyrelsens bestemmelser, og endelig en information om tidsforløbet for genopsætning af de tidligere nedtagne bokse, således at flere serviceudbydere igen kan levere diverse ydelser til den enkelte kunde. For det er vel ikke TDCs hensigt, at kunderne skal betale for igen at få opsat de tidligere bokse for at opnå denne mulighed?

Disse informationer har TDC dog endnu ikke, efter mere end 7 måneders forløb siden 1. marts 2011, givet kunderne, ligesom de nødvendige ændringer af installationen hos de enkelte fibernetkunder hverken er anmeldt eller foretaget. Dette demonstrerer klart, at TDC uden blusel kræver en ultrahurtig reaktion fra sine kunder (uanset at de måske er på rejse og borte fra hjemmet i flere uger), i modsætning til den lange tidsfrist TDC tildeler sig selv med at informere kunderne om de ændringer, der er forårsaget af Forbrugerombudsmandens afgørelse og IT- og Telestyrelsens bestemmelser, hvor der til trods for flere måneders forløb endnu ikke er fremkommet nogen form for information fra TDC. Det er umuligt at gætte på, om den manglende information skyldes en forældet form for kundepleje, eller om TDC vil forsøge at “snyde på vægten”? Under alle omstændigheder virker TDCs fremgangsmåde direkte som en antireklame overfor kunderne, og det er vel næppe det, TDC har haft til hensigt!

Man må imidlertid håbe, at TDC fremover i praksis vil efterleve hensigten med de nye bestemmelser, og at det vil medføre, at de tidligere serviceudbydere igen vil vende tilbage sammen med nye udbydere, så der igen kan opstå en positiv kappestrid mellem disse med udvikling af nye muligheder og tilbud, således som oprindeligt lovet, så vi kan mindske det tekniske efterslæb, vi har, for eksempel i forhold til USA.

Såfremt den involverede industri ikke selv kan løse problemerne, vil en sådan udvikling kræve, at det politiske system bliver fuldt opmærksomt på, at Danmark, fra en god udgangsposition på IT området, er ved at glide tilbage som et uland. Og såfremt TDC, med sin dominerende stilling på informationskabel-netværkene (telefonkobberkabler, TV bredbåndsnet og nu fibernet), ikke i tide, af egen drift, skaber en fri konkurrence, da må lovgiverne på samme måde, som det er sket på transmissionsområderne for el og naturgas, lovgivningsmæssigt sikre, at der også på IT området skabes fri og lige adgang til alle nettene, som en forudsætning for, at der igen kan skabes en positiv udvikling på IT området.

Der er under alle omstændigheder nok at tage fat på!

Aage Pedersen
Fhv. docent ved DTU

Oktober 2011
 

Genbrugsstationen i Gentofte har fået ny midlertidig adresse - Ved Stadion (fra 3. okt. 2011). Det skyldes Vejdirektoratets arbejde med den kommende forbindelsesrampe mellem Helsingørmotorvejen og Motorring 3. Læs mere på Gentofte kommunes hjemmeside om åbningstider, hvilke typer affald der kan afleveres og hvilke alernativer der er.

For mange grågæs ...

Det er ikke mere end fem år siden at fem par grågæs med unger ved Gentofte Sø var anledning til en artikel i Villabyerne. Overskriften var endda "Gentofte Sø tiltrækker sjældne gæster".
Det var heller ikke uden grund, for det første par af grågås begyndte at yngle ved søen i 1994, og det havde været det eneste lige siden da. Der var ikke mange der så dem, for de holdt sig oftest skjult på søens vestside og på holmene. I 2005 var det første gang der ynglede mere end det ene par, og det vakte stor opmærksomhed. Men når der i disse dage klækkes nye små dunede gæslinger, vækker det ikke helt samme begejstring, for antallet af grågæs ved søen er nærmest eksploderet. "Ja, man synes måske ikke det er helt så spændende mere, for det virker næsten for voldsomt," siger Helene Brochmann fra Naturfredningsforeningen. "Men man kan også helt konkret se at gæssene ikke har plads nok længere. I lørdags så jeg to par der ganske enkelt udvandrede med deres unger - henholdsvis tre og seks af slagsen. Den ene familie gik ud ad Brogårdsvej, den anden forsøgte sig med Ermelundsvej. Da ungerne ikke er flyvefærdige endnu, måtte de jo gå, og det tog sin tid. Også for de biler der måtte holde tilbage for dem!" 

Læs mere om grågæssene på dette link til: Dansk ornitologisk forenings hjemmeside, der specielt omhandler naturen omkring søen.