402 - overdækninger og udestuer

November 2021

Vejledning

Hvor meget må jeg bygge på min grund?

Herunder betydningen af lokalplan 402 – ”Om overdækninger, herunder udestuer”

Har du overvejelser om at bygge nyt eller bygge om, melder spørgsmålet sig: Hvor mange m2 må jeg bygge på min grund?

For at kunne bevare på dette spørgsmål skal du se på begreberne

· bebyggelsesprocent,

· beregningsmåde af bebyggelsesprocenten og

· lokalplaner

De enkelte begreber og anvendelsen af disse beskrives i det følgende. Der er enkelte undtagelser og afvigelser fra det beskrevne. Med det formål at gøre en i visse situationer lettere kompliceret problemstilling så enkel som muligt, er disse undtagelser ikke nærmere omtalt. Bliver du i tvivl, må du rette henvendelse til bygningsmyndigheden i kommunen eller til en rådgiver.

Bebyggelsesprocent

Den tilladte bebyggelsesprocent i Gentofte Kommune er som udgangspunkt 25% af den i tingbogen anførte størrelse på din grund. Afvigelse fra de 25% - større eller mindre - kan fremgå af lokalplanen for et konkret område, se efterfølgende.

Beregningsmåde af bebyggelsesprocenten

Regler for beregning af bebyggelsesprocenten fremgår af bygningsreglementet.

Bygningsreglementet findes i forskellige udgaver. I visse sammenhænge skal ældre udgaver af bygningsreglementet anvendes, se efterfølgende under ”Lokalplaner”. Nyeste udgave af bygningsreglementet er BR 18. Reglerne for beregningen af bebyggelsesprocenten i dette reglement er beskrevet i kapitel 23, § 455, se vedhæftede bilag.

Visse bygningsdele på grunden medregnes ikke i bebyggelsesprocenten, andre medregnes kun over en vis grænse, se § 455, stk. 3 og stk. 4, nummer 2. Se konkret formulering i vedhæftede bilag

Lokalplaner

De fleste områder i Gentofte Kommune er omfattet af en lokalplan. Bebyggelsesprocenten for lokalplanens område fremgår af lokalplanen. Er dit område ikke omfattet af en lokalplan, må du spørge kommunen om råd.

Tidspunktet for offentliggørelsen af lokalplanen for dit område er bestemmende for, hvilket bygningsreglement der beregningsmæssigt skal lægges til grund, når bebyggelsesprocenten skal beregnes – det er i hvert tilfælde hovedprincippet, se efterfølgende for så vidt angår lokalplan 402.

Den praktiske anvendelse af begreberne

Hvor mange m2 må jeg bygge? Spørgsmålet kan besvares på denne måde:

1. Find lokalplanen for dit område. Se den tilladte bebyggelsesprocent i lokalplanen. Bebyggelsesprocenten i Gentofte kommune er i langt de fleste tilfælde 25%, men der er undtagelser op og ned. Lokalplanen kan findes på kommunens hjemmeside gentofte.dk under Bolig og by – Byplanlægning – Lokalplaner – Vedtagne lokalplaner hhv. aktuelle planforslag

2. Find det bygningsreglement der var gældende på det tidspunkt, lokalplanen blev offentliggjort. Det ønskede bygningsreglement kan findes ved en almindelig Google-søgning

3. Beregning af den konkrete bebyggelsesprocent for din ejendom sker ved anvendelse af beregningsreglerne i følgende bygningsreglementer:

o For lokalplaner offentliggjort før 2008:

BR 95 eller BR-S 98 (småhusreglementet) afhængig af tidspunktet for offentliggørelsen af lokalplanen

Indgår der åbne og/eller lukkede overdækninger i beregningen, herunder udestuer, korrigeres beregningen for sådanne bygningsdele, se punkt 4

o For lokalplaner offentliggjort i perioden 2008 til 2018:

BR 08 eller BR 15 afhængig af tidspunktet for offentliggørelsen af lokalplanen

o For lokalplaner offentliggjort i 2018 og senere:

BR 18

4. Særligt omkring beregning af åbne og lukkede overdækninger, herunder udestuer:

o For lokalplaner offentliggjort før 2008:

BR 95 eller BR-S 98 (småhusreglementet) sammenholdt med lokalplan 402. Det betyder blandt andet, at lukkede overdækninger (se note 2 i bilaget), herunder udestuer, medregnes fuldt ud i bebyggelsesprocenten

o For lokalplaner offentliggjort i perioden 2008 til 2018:

BR 08 eller BR 15 afhængig af tidspunktet for offentliggørelsen af lokalplanen

o For lokalplaner offentliggjort i 2018 og senere:

BR 18

Supplerende bemærkninger

Lokalplan 402

Lokalplan 402 er en temalokalplan, der omfatter hele Gentofte kommune. Lokalplanen trådte i kraft i juni 2018. Formålet med lokalplanen var/er at forenkle reglerne for beregningen af bebyggelsesprocenten med fokus på åbne og lukkede overdækninger, herunder udestuer.

Indtil lokalplan 402 trådte i kraft, blev bebyggelsesprocenten for en ejendom, der er omfattet af en lokalplan - lokalplanen for det område den pågældende ejendom ligger i - beregnet på baggrund af beregningsreglerne i det bygningsreglement, som var gældende på tidspunktet for lokalplanens offentliggørelse.

Da beregningsreglerne i bygningsreglementet hen ad vejen har undergået ændringer, var reglerne og derved vilkårene ikke nødvendigvis ens for alle grundejere ved beregningen af bebyggelsesprocenten. Dette gjaldt udpræget for beregningen af åbne og lukkede overdækninger, herunder udestuer. En senere vedtaget lokalplan kunne således indeholde lempelser eller stramninger i forhold til bestemmelserne gældende for tidligere vedtagne lokalplaner i andre områder. Lokalplan 402 skulle råde bod på dette ved at skabe ens regler mellem alle lokalplaner for så vidt angår beregningsreglerne for åbne og lukkede overdækninger, herunder udestuer.

I det seneste Bygningsreglement, BR 18, der er vedtaget efter lokalplan 402, er der igen ændret i beregningsreglerne. BR 18 tillader således en marginal større bebyggelsesgrad i forhold til tidligere. Beregningsreglerne i BR 18 gælder alene for lokalplaner offentliggjort efter tidspunktet for ikrafttræden af BR 18, dvs. fra og med 2018 og frem.

Bilag

Beregning af bebyggelsesprocenten

Konkrete regler i det nyeste bygningsreglement BR 18 for udregning af etageareal der medgår ved beregning af bebyggelsesprocenten

Reglerne for beregning af bebyggelsesprocenten i BR 18 er beskrevet i kapitel 23, §§ 453 - 455.

For at kunne beregne bebyggelsesprocenten skal man kende etagearealet. Beregning af etagearealet fremgår af BR 18, § 455.

Paragraffen har følgende indhold (stk. 2, dele af stk. 4 og stk. 5 er udeladt af forenklingshensyn). Fremhævninger er foretaget i denne sammenhæng:

Ӥ 455

Stk. 1. Etageareal beregnes ved sammenlægning af bruttoarealerne (se note 1) af samtlige etager, herunder kældre og udnyttelige tagetager samt altanlukninger, udestuer, forbindelsesgange og lignende

Stk. 2. ………..

Stk. 3. Til etageareal medregnes ikke:

  1. Den del af kælderen, hvor det omgivende terræn ligger mindre end 1,25 m under loftet i kælderen.

  2. Åbne altaner (se note 2).

  3. Åbne tagterrasser (se note 2).

  4. Affaldsrum i terrænniveau.

  5. Sikringsrum til sikringsrumspligtige bygninger med forskriftsmæssig størrelse samt offentlige beskyttelsesrum, der er myndighedsgodkendte.

  6. Hemse med et areal på indtil 4,5 m².

  7. Udvendige trappers og altanganges projektion på terræn.

  8. Udvendige brandtrapper (flugtvejstrapper).

  9. Udvendig efterisolering på maksimalt 25 cm for enfamiliehuse, dobbelthuse, rækkehuse og sommerhuse.

Stk. 4. For garager, carporte, udhuse, drivhuse, skure, hønsehuse, åbne overdækninger (se note 2), herunder åbne overdækkede terrasser og lignende bygninger, medregnes kun den del af arealet, der overstiger:

  1. …………..

  2. 50 m² pr. bolig ved fritliggende enfamiliehuse, dobbelthuse med lodret lejlighedsskel og sommerhuse, og

  3. …………...

Stk. 5 ……….….”

________________________________________­­________________________________________

Note 1: Ved bruttoarealet forstås summen af alle etager, herunder kældre og tagetager samt småbygninger og overdækninger. Arealerne inkluderer ydermure

Note 2: Overdækninger er åbne, når mindst én væg er helt eller delvist åben og ikke kan lukkes med vindue, dør, port eller lignende. Er dette ikke tilfældet, er overdækningen lukket.