Byggeret

November 2021

Vejledning

Byggeret – den korte version

Hvilke minimums- hhv. maksimumskrav skal en ansøgning om byggetilladelse overholde for at blive godkendt?

Byggeret generelt

Byggeretten kan udtrykkes som et antal minimums- hhv. maksimumskrav der, såfremt de er overholdt, bevirker, at kommunalbestyrelsen (bygningsmyndigheden) ikke kan nægte at godkende et byggeprojekt, når der indsendes en ansøgning om byggetilladelse.

Kommunalbestyrelsen kan beslutte at nedlægge forbud mod et ansøgt projekt, hvis kommunen har til hensigt at vedtage en lokalplan, der vil gøre det ansøgte umuligt. Det forekommer, men det er den klare undtagelse. Hjemmel findes i Planloven § 14.

Der er en del nuancer i begrebet ”byggeret”. For at gøre beskrivelsen så overskuelig som muligt omfatter den følgende uddybende beskrivelse alene de mest almindelige forhold. Beskrivelsen dækker således den langt overvejende del af alle ansøgninger om byggetilladelse. Dit projekt kan imidlertid indeholde forhold, der falder udenfor de gældende minimums- hhv. maksimumskrav. I sådanne tilfælde må du spørge bygningsmyndigheden til råds eller kontakte en rådgiver.

Byggeret konkret

Minimums- hhv. maksimumsreglerne i byggeretten tager udgangspunkt i bygningsreglementet, aktuelt BR 18, §§ 168-186. Reglerne i BR 18 kan slækkes eller skærpes i en lokalplan. I tilfælde af forskellige regler i hhv. BR 18 og en lokalplan, er det reglerne i lokalplanen, der er gældende.

De konkrete minimums- hhv. maksimumsbestemmelser, der ligger til grund for byggeretten, relaterer sig til:

· Bebyggelsesprocenten

· Grundens størrelse

· Antallet af etager

· Højden på bebyggelsen

· Afstanden til naboskel

· Samspillet mellem afstanden til skel og højden på bebyggelsen

Det konkrete indhold er således:

Bebyggelsesprocenten

· De fleste villaområder i Gentofte Kommune er omfattet af lokalplaner, der fastsætter bebyggelsesprocenten for det område, lokalplanen omfatter. Bebyggelsesprocenten er typisk 25%, men der findes lokalplaner, hvor dette fraviges op og ned. Se lokalplanen for dit område. Lokalplaner findes på kommunens hjemmeside gentofte.dk (se note 1)

· Der findes enkelte villaområder, der ikke er omfattet af en lokalplan. For én- og tofamiliehuse i disse områder er bebyggelsesprocenten i bygningsreglementet fastsat til 30% og for dobbelthuse til 40%. Der er dog i Gentofte Kommune praksis for med lokalplanlægning at hindre en højere bebyggelsesprocent end 25% for sådanne ejendomme

Grundens størrelse

· Minimumsstørrelsen for grunde fremgår normalt af lokalplanen for pågældende område. I Gentofte Kommune er minimumsstørrelsen typisk 800 m2. Fravigelser kan forekomme. Se lokalplanen for dit område. Lokalplaner findes på kommunens hjemmeside gentofte.dk

(se note 1)

Antallet af etager

· Kravene til det maksimale antal etager i villaområder varierer fra én til 2½ etage. Se lokalplanen for dit område. Lokalplaner findes på kommunens hjemmeside gentofte.dk (se note 1)

Højden på bebyggelsen

· I Gentofte Kommune er den tilladelige højde typisk fastsat til maksimalt 9 meter, i nogle lokalplaner dog 12 meter. Se lokalplanen for dit område. Lokalplaner findes på kommunens hjemmeside gentofte.dk (se note 1)

Afstanden til naboer

· Afstanden for fritliggende énfamiliehuse, tofamiliehuse med vandret lejlighedsskel og dobbelthuse med lodret lejlighedsskel til naboskel er minimum 2.5 meter

· Minimumsaftstanden på 2.5 meter gælder også for:

Opholdsarealer i det fri der er hævet mere end 30 cm over terræn, udestuer, udvendige trapper, skorstene, svømmebassiner og solcelleanlæg

· Garager og carporte, overdækkede terrasser, hvor gulvplanet maksimalt er hævet op til og med 30 cm over terræn, drivhuse, skure, hønsehuse, pavilloner og lignende mindre bygninger til udhusformål, kan opføres nærmere skel mod nabo, vej og sti end 2.5 meter, hvis følgende iagttages:

o Ingen del af bygningens ydervægge eller tag må inden for en afstand af 2.5 meter fra skel mod nabo, vej og sti være højere end 2.5 meter

o De sider, der vender mod skel mod nabo og sti, må ikke udgøre en samlet længde på mere end 12 meter

o Der må ikke udføres vinduer, døre eller lignende åbninger mod skel mod nabo og sti, men gerne mod vej

Samspillet mellem afstanden til skel og højden på bebyggelsen

· Den maksimalt tilladte højde er typisk 1.4 x afstanden til skel mod nabo og sti, men ikke til vej. Dette begreb kaldes ”Det skrå højdegrænseplan”. Det betyder, at jo længere inde på grunden huset er placeret, jo højere kan det være – dog normalt maksimalt 9 meter som tidligere anført

· Mod vej er den maksimalt tilladte højde typisk 0.4 x afstanden til modstående vejlinje (se note 2)

· Visse bygningsdele i form af antenner, tagkviste af sædvanligt omfang, skorstenspiber, ventilationshætter, gavltrekanter og tagudhæng kan overskride det skrå højdegrænseplan

Kort sagt: Hovedprincippet er, at indsender man en ansøgning om byggetilladelse, der holder sig indenfor de beskrevne rammer, kan kommunalbestyrelsen (bygningsmyndigheden) ikke nægte at godkende ansøgningen. Det er det, der menes med byggeretten.

________________________________________________________________________________

Note 1: gentofte.dk, Bolig og by, Byplanlægning, Lokalplaner

Note 2: Vejlinjen er typisk skellet mod vej

Modstående vejlinje er genboens skel mod vej

Begrebet ”Udlagt vejlinje” kan forekomme. Er sjældent aktuelt i Gentofte kommune